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• 项目操盘手的必备财税训练

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一部分 房地产开发流程重要财税风险节点介绍 一、开办初期重要财税风险点 1、公司设立前，可以利用地方政府间的竞争关系，与地方政府谈判，取得公司注册地税收优惠返还，有多个案例表明，可以取得地方政府财力实得部分70%的直线税收返还。 2、开办初期，项目公司财务部门必须及时根据集团财务制度与流程建立新办公司流程与制度，保证母子公司之间制度与流程的传承与衔接。 二、四证取得前重要财税风险点 1、发改委立项 部分银行的融资总额按发改委立项总额的50%为限，因而争取立项投资总额最大化。 2、做好土地与在建工程抵押，对于分期开发的项目，需要做好土地分割抵押。 3、大部分银行三证上会，四证提款，因而四证取得前自有资金投入最大化，房地产公司需要搭建补充的融资平台，建立直接融资的渠道，以防资金断裂，此时资金风险最高。 4、甲供材料的税收处理。区分可以甲供的材料与设备，实现税收优化。 三、预售节点重要财税风险点 1、做好按揭银行的谈判，选择优势互补的银行。 2、制订销售流程，开盘前进行实战演练。 3、财务部参与定价，制订底价，对促销政策与定价政策提出意见。 4、从集团层面安排资金，考虑是否提前还款。 5、预售后，税收风险开始上升，关注流转税与房产税的交纳。 四、竣工节点重要财税风险点 1、竣工备案，企业所得税风险突然上升，销售开发产品企业所得税从毛利率预征转为实际利润率征收，房地产公司的假发票与成本分摊风险提升。 2、竣工备案，会计上停止建造成本的资本化。万科、金地等企业以项目竣工作为可以确认收入的重要条件。 五、交房节点重要财税风险点 1、交房是会计上确认收入与成本的重要节点，对于上市公司而言，是利润操纵的重要节点。 2、交房超过85%，税务机关有权要求进行土地增值税清算。 六、清算环节 1、土地增值税清算、企业清算，最好公司注销一次性打包税务处理。利用清算环节的征管漏洞是企业进行原罪清理的重要手段。 第二部分  财务管理必备知识 一、财务是什么？ 1、介绍财务的四大职能 2、介绍财务管理的四大手段 3、财务的四种境界 4、财务的核心竞争力 搭建融资平台，保障资金流转 进行纳税筹划，直接价值创造 整合信息资源，引导资源配置 二、如何读懂三张报表 1、如何看公司的基本面 2、财务报表里的操纵技巧 3、财务分析 介绍财务分析的终极指标杜邦体系的历史演变 三、收入的确认 1、从几大地产上市公司的收入确认不同说起 收入时点确认有选择的空间 四、成本的归集、计算与分摊 1、成本对象的确定原则与技巧 （1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理 （2）、确定成本对象的六原则 （3）、成本分摊标准的选择技巧 2、成本的计算流程图 3、成本筹划管理 第三部分   房地产集团涉税风险管理 一、税的产生 1、税收本质（分配说、交易说） 2、税收的固定性， 就是法定性，是税收管理的法律渊源 3、税收体系 准则为基础，税法文件为主体（一年1014个文件），部门法为补充（城市房地产管理法、建筑法、合同法、公司法、物权法、民法通则） 二、税法中的两套体系 1、法规中的实质重于形式（与会计近似） 2、实战中的形式重于实质（稽查局  法律事实优于经济事实） 三、税收实践主要特征 1、信息不对称 税务机关：，税法体系混乱，法规不透明，以一年1014个文件为代表 纳税人：隐瞒实际经营信息， 买假票、假交易 2、对税务机关的立法保护（核定权与复议前置） 四、税收规划手法归纳与总结 （一）、避税的四种境界 1、乱帐，通过征管漏洞漏税。 2、钻政策空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。 3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。 4、博弈文件，企业公关在税务领域的直接体现。 （二）、税法的硬伤—核心概念缺失导致缺少可推理性 （三）、税务风险识别基本流程 1、征税对象（对什么征税）   2、义务人（由谁交） 3、纳税时点（什么时候交，有时用于辅助判别是否交税）     4、应纳税所得与税率，税收优惠。（征多少） 5、纳税地点（在哪交） 6、涉税文书管理与涉税标准流程（不交冤枉税） （四）、创新性筹划 1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT   2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。 （五）、节税手法按效益原则归类 1、高风险低成本手法：买假发票、不入帐、挂往来款 2、低成本低风险手法：合理利用税收政策、谈税收返还，进行公司组织架构设计、关联方转移定价，从产业链的角度转移利润。 3、高成本低风险手法：合并分立等资产重组手法。 （六）、营改增对房地产企业的影响  1、根据目前房地产业营改增的框架，房地产行业整体税负上升。 2、主要问题集中在以前未取得增值税进项发票的成本如何设计扣除率，进项税金如何在营业税销售面积与增值税销售面积之间分摊。 3、过渡期是否存在优惠政策不明。 第四部分 投资必备基本知识 1、净现金流（ NCF ） 2、内含报酬率（IRR) 通俗的说，IRR就是一项投资的年平均回报利率 有统计，2009年，美国投资人用IRR及NPV作为主要评估指标的占70%，中国投资人只有30%左右。 缺点: 存在多IRR的情况 先有收益后投资的项目，IRR越低项目越优秀 3、净现值（NPV) 通俗的说，NPV就是一个项目现在的价值。 NPV的难点，不在于现金流的计算，而是在于折现率的选择。 (1)、按公司三年平均净资产收益率作为资本金折现率 (2)、按国债利率+风险溢价，风险溢价为4%-8% (3)、资产定价模型（第一次可以量化风险） （第一步） 选择类似上市公司的beta,然后计算上市公司的 Beta 资产  （第二步） 再通过非上市公司的 Beta 资产 得到 Beta 股票  Beta股=beta资产*（1+（1-t)*债务股本比） B用的是过去时，如果过去和将来不具有连续性，不可用。 影响B的是经营杠杆、财务杠杆和收益
• 土地增值税疑难案例解析（高级篇）

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一节 疑难土地增值税案例解析  1、在建工程转让案例 思考1：如何通过在建工程+代建的方式实现整体售楼，该手法如何避土地增值税？ 思考2：通过在建工程转让的方式，是否可以避契税？ 思考3：如何不开发房产而实现卖一手房？ 思考4：在建工程转让如何分割土地证？ 思考5：受让方如何在不重新办理四证的情况下预售房产？       介绍完整的在建工程转让流程 2、以转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税问题（国税函〔2000〕687号）解析 思考6：对转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税的法律渊源是什么？ 思考7：该行为土地增值税纳税主体是谁？ 思考8：土地增值税计税基础是多少？ 思考9：国税函〔2000〕687号文法律效力问题 思考10：以转让股权而实质转让房地产行为主要指哪种情况？ 3、一个集投资、改变企业性质的综合避税案例 思考11：卖股权是否存在土地增值税？是否按国税函〔2000〕687号征税？ 思考12：旧房的评估价是否含土地？ 思考13：投资时上下游没有房地产公司，投资完成后，变更为房地产公司，是否交土地增值税？ 思考14：商贸公司是否可以开发房地产？ 4、逆向关联转移定价避土地增值税案 思考15：关联交易价格明显过高而导致避税，是否可以核定？ 思考16：以盈利为目的政策性搬迁，是否交土地增值税？ 5、精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务风险分析 思考17：精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务有明显的避税效果，为什么没有大面积实施？ 6、房地产定单式生产可采用的税收筹划风险分析 思考18：投资转股以实现整体卖楼的方式受哪些客户条件的限制？ 思考19：吸收合并主要操作关键难点及风险点在哪里？ 7、租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权案例分析 思考20：租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权营业税按租赁还是销售不动产处理？租赁和销售建筑物永久使用权的区别是什么？ 思考21：根据国税函〔2007〕645号，是否存在土地增值税？  思考22：是否存在房产税？ 8、投资所得土地，土地增值税清算计税成本案例分析 思考23：投资所得土地，土地增值税清算计税成本是多少？是0?还是评估价？ 思考24：由于没有发票，扣除的凭据是什么？ 9、土地增值税清算案例分析 思考25：分期开发的项目，是否可以先按占地面积分摊土地成本，然后按可售建筑面积二次分摊土地成本？ 思考26：土地增值税清算时，收入是权责发生制，税金是收付实现制，如何筹划？ 思考27：清算单位，某省用发改委的立项批复作为口径，如何筹划？ 思考28：违约金，游泳池管理收入是不是土地增值税清算收入？
• 土地增值税形变分析及清算实战训练

  2015-09-23...
  查看详情>> 一、土地增值税清算体系介绍 思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？ 关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。 思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？ 思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？ 二、查帐制下的清算 （一）土地增值税概念   思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？            思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？ （二）土地增值税的纳税人 （三）几个重要的概念 1.清算单位 思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。江苏省由规划批准书改为发改委立项。清算分类标准各地不同，导致税负不同。 思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。 2.主管税务机关  3.车库的不同涉税结果 思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？ 车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。    思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？ 4.分摊标准 思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？ 5.可售建筑面积 思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？ 6.公共配套设施  思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素. （四）收入 1.房地产销售收入 思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？ 关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。 2.视同销售收入 思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？         税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。 3.自用或出租 思考12： ①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。       ②销售使用权和租赁的区别是什么？ （五）成本 1.取得土地使用权所支付的金额 思考13： ①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？ 土地出让金返还如何处理？                ②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？ ③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？ ④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本 思考14： ①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。 ②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。 资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程    ③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本 ④开发间接费和期间费用的界限在哪里？                              ⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？ ⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？      ⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？ 3.开发土地和新建房及配套设施的费用 思考15：   ①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？ ②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。 4.与转让房地产有关的税金  思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？ 5.财政部规定的其他扣除项目 思考17：    ①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。 ②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。（六）票据 思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？ （七）新房尾盘清算 思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？ 如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算 思考20： ①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？        ②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？ ③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？ ④旧房土地增值税清算规划 四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析 1降价筹划。                    案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。 2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。 3.装修收入分散筹划。     案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。
• 房地产企业所得税的避税与反避税

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一节  案例解析 思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？ 思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？ 思考4：地下车库的成本如何处理可以节税？地下车库可以0避税成本实现节税。  思考5： 除了按合同总额10%预提成本外，哪些成本可以全额预提在所得税前进行扣除？分享全额预提成本，延迟2000万所得税1年交税案例。 思考6：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。   思考7: 一般借款利息资本化有哪些技巧？                 思考8: 房地产公司的筹建期什么时候结束？ 思考9: 土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 第二节  31号文操作空间解析 一、31号文的整体结构 思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。 思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？ 思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？ 思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？ 思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？ 思考6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？ 二、开发业务与竣工时间                   思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？未完工产品不查成本，只查收入 思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？          思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？ 三、收入的税务处理 思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 思考3：预收收入是不是视同销售？          思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？             思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？ 思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？           思考8：税率差变动是否能转回？ 思考9：可售建筑面积指什么？ 思考10：免租期的收入，财税差异是什么？朝令夕改的所得税条例创新。 思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？ 思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。 四、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤） 思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？ 思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？ 思考3：成本筹划的风险点在什么地方？ 思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。 （1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理 （2）、确定成本对象的六原则 （3）、成本分摊标准的选择技巧 思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍 
• 房地产企业税收规划手法总结与案例解析

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一节、 避税原理及案例解析  （一）、避税的四种境界 1、乱帐   没法查，通过征管漏洞漏税。 2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。 3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。 4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。 （二）避税的基本程序（税收风险识别流程图） 1、征税对象    思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。 2、纳税义务人   思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？ 3、应纳税额的计算 思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。 4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本) 5、纳税时点     思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。 6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理 （三）、避税七种武器     1、高难财技  不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？ 2、合并、分立 思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。 3、踢球、以乱治乱 思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。 4、资产计量 思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。 5、分步筹划 思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？ （四）、创新性筹划 1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT   2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。   利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。 （五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑 培训公司的会员午餐是业务招待费吗？ 二、税收风险管理整合框架介绍     介绍系统化的税收风险管理方法。 第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨  一、房产税、土地使用税疑难问题 1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法      2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险      3、未入帐房产的房产税问题      4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？ 5、转租行为是否交税？ 6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？ 7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？ 8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？ 9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？ 二、个税的漏洞与反避税方法 1、个税征管框架结构     ①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。     ②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。     ③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。 2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围 3、其他所得，并不是兜底条款 4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。    如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？ 5、代持股个税问题解析 6、合伙企业税收解析    合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体    有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式                         第三节  房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1  不为人知的税法故事 《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。 思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？ □案例2   特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？     分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？ 混合销售的三个要件是什么？ □案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？ 思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。 □案例4  营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。 □案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？ 思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？ 
• 房地产企业避税与反避税专题

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一节、 避税原理及案例解析  （一）、避税的四种境界 1、乱帐   没法查，通过征管漏洞漏税。 2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。 3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。 4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。 （二）避税的基本程序（税收风险识别流程图） 1、征税对象    思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。 2、纳税义务人   思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？ 3、应纳税额的计算 思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。 4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本) 5、纳税时点     思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。 6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理 （三）、避税七种武器     1、高难财技  不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？ 2、合并、分立 思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。 3、踢球、以乱治乱 思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。 4、资产计量 思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。 5、分步筹划 思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？ （四）、创新性筹划 1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT   2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。   利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。 （五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑 培训公司的会员午餐是业务招待费吗？ 二、税收风险管理整合框架介绍     介绍系统化的税收风险管理方法。 第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨  一、房产税、土地使用税疑难问题 1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法      2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险      3、未入帐房产的房产税问题      4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？ 5、转租行为是否交税？ 6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？ 7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？ 8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？ 9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？ 二、个税的漏洞与反避税方法 1、个税征管框架结构     ①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。     ②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。     ③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。 2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围 3、其他所得，并不是兜底条款 4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。    如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？ 5、代持股个税问题解析 6、合伙企业税收解析    合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体    有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式                         第三节  房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1  不为人知的税法故事 《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。 思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？ □案例2   特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？     分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？ 混合销售的三个要件是什么？ □案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？ 思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。 □案例4  营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。 □案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？ 思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？  第二部分 土地增值税形变分析及清算实战训练(一天)                                        一、土地增值税清算体系介绍 思考1：土地增值税分新房、旧房两个体系按核定、查帐两种方法进行清算，房地产公司存在选择清算体系的筹划方法，如何筹划选择清算体系？ 关键点：土地增值税是按新房与旧房两种房屋类别进行清算体系区分，并不是按房地产公司与非房地产公司两种公司类别进行清算体系划分。 思考2：土地增值税中的成本，到底是凭票且必须付款扣除还是可以根据决算扣除？ 思考3：收入按权责发生制确认，成本、税金按收付实现制原则确认，如何消除由于税法规定不合理而导致的额外税负？ 二、查帐制下的清算 （一）土地增值税概念   思考1：以房地产实物减资，是否交土地增值税？是否交营业税？            思考2：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？ （二）土地增值税的纳税人 （三）几个重要的概念 1.清算单位 思考3:什么叫分期开发？分期开发目前无官方的标准。江苏省由规划批准书改为发改委立项。清算分类标准各地不同，导致税负不同。 思考4：江苏实际上是按三种类别分别计算增值率与增值税，然后按清算单位汇总纳税。 2.主管税务机关  3.车库的不同涉税结果 思考5：车库是否就是一定按非住宅类清算？ 车库有三大类四小种，它们的税收处理结果并不相同，各地政策也在持续变化中。    思考6：可转让的地下车库是否应分摊土地成本？ 4.分摊标准 思考7：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？在什么情况下优先适用哪种标准？ 5.可售建筑面积 思考8：无产权证的建筑面积是否是可售建筑面积？地下建筑面积是否属于可售建筑面积？无产权架空层的建筑面积是否属于可售建筑面积？他们的成本处理方式并不相同。哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？ 6.公共配套设施  思考9：公共配套设施的税务规划是影响土地增值税的最重要因素. （四）收入 1.房地产销售收入 思考10：没有产权证的销售房地产，是不是收入？还是参照国税函〔2007〕645号？销售房地产使用权的金额，是不是土地增值税意义上的收入？ 关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。 2.视同销售收入 思考11：没有列举无偿捐赠，无偿捐赠是否是视同销售？         税务机关的权力利器---核定权并无公开的、可操作的程序和标准，是税收法定宪政原则下的修正原则。 3.自用或出租 思考12： ①人防的地下车库到底是转租行为还是销售行为？成本是否可以扣除？江苏要求房地产公司移交人防使用权才可以扣除成本，既违反了成本扣除的原理也违反了人防法。       ②销售使用权和租赁的区别是什么？ （五）成本 1.取得土地使用权所支付的金额 思考13： ①取得土地使用权所支付的金额，是否仅限于支付给国土房产局的土地出让金？ 土地出让金返还如何处理？                ②母公司帐面金额为1000万的土地，评估为3000万作价投资入子公司，子公司土地增值税清算时土地的计税成本是多少？1000万，3000万还是0？ ③一个项目为另一个项目提供了部分安置房，如何确定土地成本？ ④在不同的清算单位之间土地优先按占地面积分摊，在同一个清算单位，土地按建筑面积分摊。 2.开发土地和新建房及配套设施的成本 思考14： ①同一清算单位中，可以存在不同的单方建筑面积成本。 ②资本化利息是否是开发间接费用的内容？许多税务机关认为，土增中没有资本化利息，只是对了一半。实际上有一个变化的过程。 资本化利息是不得扣除还是不得加计扣除？实际上有一个变化的过程    ③原文件存在漏洞，设备与甲供材不得作为开发成本 ④开发间接费和期间费用的界限在哪里？                              ⑤如何判定政府规费哪些进开发成本、哪些是代收费用？ ⑥什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？      ⑦如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税？ 3.开发土地和新建房及配套设施的费用 思考15：   ①没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？ ②滚动开发利息如何划分？多种筹资方式和单一筹资方式对利息支出扣除的影响不同。 4.与转让房地产有关的税金  思考16：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？ 5.财政部规定的其他扣除项目 思考17：    ①房地产公司的印花税不得作为扣除项目。 ②一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本？海南、江苏、南通有比较好的解决方案。（六）票据 思考18：什么是土地增值税中的合法有效凭证？投资行为没有发票，土地增值税中的成本如何扣除？ （七）新房尾盘清算 思考19：清算后的销售收入是否可以扣除销售税金、开发费用？ 如何启动二次清算程序？（八）旧房土地增值税清算 思考20： ①开发商出租或自用的房地产是否成为旧房？        ②土地增值税中区分旧房和新房的标准是什么？ ③房地产企业销售旧房能否加计扣除?旧房的土地契税是否可以全额扣除？ ④旧房土地增值税清算规划 四、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析 1降价筹划。                    案例说明事前降价筹划带来的恶果，事实上降价筹划仅适用于旧房清算。 2.成立销售公司.降低适用税率筹划。 案例说明采取不同操作手法下，同一个方案成败的区别。 3.装修收入分散筹划。     案例说明该筹划给销售和品牌带来的负面影响,税收筹划必须符合商业惯例。 第三部分     房地产企业所得税的避税与反避税(一天)                                     第一节  案例解析 思考1：无产证的地下建筑物分别有几种？他们的成本处理有什么不同？ 思考2：架空层等地上无产证建筑面积，成本如何处理？ 思考3：在上海.常州等地有产证的地下建筑物成本如何处理？它们还可以按31号文中的公共配套设施处理吗？ 思考4：地下车库的成本如何处理可以节税？地下车库可以0避税成本实现节税。  思考5： 除了按合同总额10%预提成本外，哪些成本可以全额预提在所得税前进行扣除？分享全额预提成本，延迟2000万所得税1年交税案例。 思考6：财税【2008】121号与国税发【2009】2号是什么样的关系？解析121号文与国税发【2009】2号中关于关联方借款利息如何衔接扣除的疑问。   思考7: 一般借款利息资本化有哪些技巧？                 思考8: 房地产公司的筹建期什么时候结束？ 思考9: 土地未正式开发，即有临时建筑租金收入怎么处理？ 第二节  31号文操作空间解析 一、31号文的整体结构 思考1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。 思考2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？ 思考3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？ 思考4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？ 思考5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？ 思考6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？ 二、开发业务与竣工时间                   思考1：完工与未完工对于稽查来说有什么区别？未完工产品不查成本，只查收入 思考2：竣工证明材料是指什么？竣工证明材料交房地产管理部门备案是一个时点还是一个时期？          思考3：竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？ 三、收入的税务处理 思考1：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？ 思考2：定金.意向金是不是收入？ 思考3：预收收入是不是视同销售？          思考4：如何实现预缴所得税的人为调节？该人为调节是否是偷税？ 思考5：年度申报表附表3调增，调减到底调什么？             思考6：本年度预售收入是否需要在附表三调减？ 思考7：如何以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？           思考8：税率差变动是否能转回？ 思考9：可售建筑面积指什么？ 思考10：免租期的收入，财税差异是什么？朝令夕改的所得税条例创新。 思考11：所得税申报表不支持许多地产行业特殊文件，如何填列？ 思考12：以前年度的广告费.宣传费.招待费如何在新的申报表中填列？存在筹划选择的空间。 四、案例介绍成本的计算步骤（6大原则、四种分配方法、3个完工标准、七步骤） 思考1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？ 思考2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？ 思考3：成本筹划的风险点在什么地方？ 思考4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。 （1）、根据总包合同划分成本对象是确定成本对象的基本原理 （2）、确定成本对象的六原则 （3）、成本分摊标准的选择技巧 思考5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍  第四部分  土地增值税疑难案例解析（高级篇） (一天)    第一节 疑难土地增值税案例解析  1、在建工程转让案例 思考1：如何通过在建工程+代建的方式实现整体售楼，该手法如何避土地增值税？ 思考2：通过在建工程转让的方式，是否可以避契税？ 思考3：如何不开发房产而实现卖一手房？ 思考4：在建工程转让如何分割土地证？ 思考5：受让方如何在不重新办理四证的情况下预售房产？       介绍完整的在建工程转让流程 2、以转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税问题（国税函〔2000〕687号）解析 思考6：对转让股权而实质转让房地产行为征土地增值税的法律渊源是什么？ 思考7：该行为土地增值税纳税主体是谁？ 思考8：土地增值税计税基础是多少？ 思考9：国税函〔2000〕687号文法律效力问题 思考10：以转让股权而实质转让房地产行为主要指哪种情况？ 3、一个集投资、改变企业性质的综合避税案例 思考11：卖股权是否存在土地增值税？是否按国税函〔2000〕687号征税？ 思考12：旧房的评估价是否含土地？ 思考13：投资时上下游没有房地产公司，投资完成后，变更为房地产公司，是否交土地增值税？ 思考14：商贸公司是否可以开发房地产？ 4、逆向关联转移定价避土地增值税案 思考15：关联交易价格明显过高而导致避税，是否可以核定？ 思考16：以盈利为目的政策性搬迁，是否交土地增值税？ 5、精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务风险分析 思考17：精装房分劈为销售毛坯房+装饰业务有明显的避税效果，为什么没有大面积实施？ 6、房地产定单式生产可采用的税收筹划风险分析 思考18：投资转股以实现整体卖楼的方式受哪些客户条件的限制？ 思考19：吸收合并主要操作关键难点及风险点在哪里？ 7、租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权案例分析 思考20：租赁军用土地建建筑物，销售二十年使用权营业税按租赁还是销售不动产处理？租赁和销售建筑物永久使用权的区别是什么？ 思考21：根据国税函〔2007〕645号，是否存在土地增值税？  思考22：是否存在房产税？ 8、投资所得土地，土地增值税清算计税成本案例分析 思考23：投资所得土地，土地增值税清算计税成本是多少？是0?还是评估价？ 思考24：由于没有发票，扣除的凭据是什么？ 9、土地增值税清算案例分析 思考25：分期开发的项目，是否可以先按占地面积分摊土地成本，然后按可售建筑面积二次分摊土地成本？ 思考26：土地增值税清算时，收入是权责发生制，税金是收付实现制，如何筹划？ 思考27：清算单位，某省用发改委的立项批复作为口径，如何筹划？ 思考28：违约金，游泳池管理收入是不是土地增值税清算收入？
• 项目操盘手必备的财税训练 ——房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析

  2015-09-23...
  查看详情>> 第一章房地产开发流程与涉税简介 第一节房地产开发流程简介 第二节房地产公司涉税简介 第三节房地产营改增专题 一、房地产营改值政策梳理 （一）房地产“营改增”涉及的税率和征收率 （二）房地产企业增值税的纳税地点 （三）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限 （四）增值税专用发票丢失的处理 （五）房地产企业进项税金抵扣的几种规定 1、进项转出与视同销售的区别 2、没有销售清单的专用发票不得扣除 3、“对开发票”不能抵扣进项税金 （六）营改增房地产公司帐务处理 （七）虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定 （八）不能开具增值税专用发票的几种情况 二、增值税与营业税处理的关键不同点提示 （一）增值税要求，三价统一：合同价、发票价和结算价相互统一。三流统一：资金流、发票流和劳务流（物流）相互统一。 1、挂靠的总分包方开具的发票面临着不能抵扣的风险 2、甲供材的问题不复存在 3、混合销售问题不复存在 4、不同的收款方式影响纳税时点，需要对销售合同进行管理 5、已完工未决算的项目如何取得专用发票 6、未付款取得的专用发票不符合三流统一是否可以抵扣 7、税务重组不符合三流统一，专用发票是否可以抵扣 8、卖房子送家具如何开具发票 三、营改值对成本的影响 1、按进项税率重新调整开发成本，设置会计科目 2、重新测算开发产品定价 3、重新测算土地增值税负 四、、营改值过渡期处理 1、一个房地产项目，部分销售收入交纳营业税，部分销售收入交纳增值税，如何进行进项抵扣？ 第二章购买土地环节税收风险控制关键点 第一节购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险 问题1：母公司、项目公司、国土局三方签订的补充协议是否要再次交印花税？ 问题2：印花税的纳税主体是母公司还是项目公司？ 问题3：如果没有约定交地日期，如何交土地使用税？ 问题4：如果国土局没有按期交付土地，项目公司如何交土地使用税？ 问题5：房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳？ 问题6：未办理流转手续的集体用地，由谁交税？ 问题7：如果土地出让合同中没有包含市政建设配套费，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套费是否作为契税的计税基础？ 第二节房地分离如何纳税 问题1：房与地分离，应该按什么作为契税的计税依据？ 问题2：购入在建工程开发，销售开发产品应纳营业税是否可以扣除在建工程已交营业税？ 问题3：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？ 第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担 问题1：出售股权的行为是否属于税收筹划? 问题2：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否产生节税效果？ 第四节 拆迁补偿用房的涉税处理 问题1：拆迁补偿用房是否交营业税？计税依据是什么？何时交？ 问题2：拆迁补偿用房是否交企业所得税？计税依据是什么？ 问题3：拆迁补偿用房土地增值税如何处理？ 第五节 集体用地房地产开发的特殊处理 问题1：以集体用地进行投资，取得定额收益，如何交税？ 问题2：由于企业搬迁取得的建筑物及固定资产补偿款如何交税？ 问题3：联合建房取得的收入如何交营业税、土地增值税、企业所得税？ 第三章公司设立环节税收风险控制关键点 第一节选对公司注册地 问题1：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？ 问题2：条件变化后，C镇招商条件有哪些陷阱？ 第二节注册资本金与资本弱化 第三节分公司或子公司的选择 第四节集团组织框架的选择影响涉税结果 第五节开办期的止点 问题1：乙公司的开办期什么时候结束？ 问题2：乙公司的开办费如何进行财税处理？ 第四章融资环节税收风险控制关键点 第一节 信托融资涉税问题解析 问题1：为什么信托借款利息不开具发票？ 问题2：信托贷款利息的纳税义务人是谁？ 问题3信托公司出具的收据是否可以作为企业所得税前扣除的凭据？是否可以作为土地增值税前扣除的凭据？ 问题4：如何进行混合性权益投资合同的财税管理 第二节内保内贷型融资租赁业务解析 问题1：内保内贷型融资性售后回租的租金发票如何开具？ 问题2：租金是否可以作为利息扣除？ 第三节炒楼花业务解析 问题1：炒楼花所得是否交个人所得税？ 问题2：收据是否可以作为企业所得税前扣除的依据？ 第五章开发环节税收风险控制关键点 第一节境外设计费涉税解析 问题1：境外乙公司为境内提供设计服务，乙公司如何交纳流转税？ 问题2：境外乙公司是否需要在中国境内交纳企业所得税？ 第二节甲供材的避税空间 问题1：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？ 问题2：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？ 第三节统借统还的法律形式 问题1：甲集团公司将贷款转贷给乙公司，甲集团向乙公司收取的利息是否交纳营业税？ 问题2：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？ 第四节母子公司往来不需交营业税 问题1：集团内资金往来，丙集团公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？ 问题2：甲集团公司将流动贷款给乙子公司占用，甲的流动贷款产生的银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？ 第六章销售环节税收风险控制关键点 第一节购房俱乐部会员费的纳税时点 问题1：采用会员费形式取得的意向金，是否需交营业税？甲房地产公司为收取的会员费补交滞纳金合理吗？ 第二节卖房送汽车是否混合销售行为 问题1：卖房送汽车是否混合了销售行为？ 问题2：赠送的奔驰汽车是否应交增值税？ 问题3：赠送的奔驰汽车是否应交企业所得税？ 问题4：赠送的奔驰汽车是否代扣个人所得税？ 第三节无产权证地下建筑是否可以转让 问题1：地上无产权证的架空层归谁所有？ 问题2：地下无产权证且非人防工程的地下车库归谁所有？哪份资料是界定可售建筑面积的权威资料？ 问题3：地下人防改造的车库归谁所有？地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？如交，是差额还是全额？地下停车场成本，统一按31号文的规定执行吗？物业用房的成本如何扣除？ 问题4：无产权证建筑物是否可售？ 问题5：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？ 第四节精装房销售的流转税问题 问题1：空调、整体橱柜按什么交增值税？ 问题2：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？ 问题3：精装房的装修是否交契税？ 问题4：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税？ 第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税 第六节售楼处、样板房的涉税问题 第七节 两个税务机关难以定性的合作建房案例 问题1：合营企业的法律形式与文件适用性分析 问题2：转让永久使用权是否是转让不动产？ 问题3：使用权的转让和租赁，区别是什么? 第八节同是违约金纳税并不同 问题1：不履行合同而没收张某的定金是否需交营业税？ 问题2：部分履行合同而收取王某的滞纳金是否需交营业税？ 第九节合同签订过程中应关注的财税问题 问题1：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税？ 第十节 一级开发的涉税处理 第七章竣工后环节税收风险控制关键点 第一节竣工备案的形式要件及涉税后果 问题1：甲房地产公司是否需补企业所得税与滞纳金？ 第二节交房才是所有权风险转移的标志 关键点：不动产所有权的设立与变更主要可以通过三种方式进行，登记并不是唯一的不动产所有权设立与变更方式。 问题1：会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？ 第三节资产的后续计量与房产税疑难问题 问题1：发生的固定资产改良如何增加资产原值？ 问题2：Y项目的租金是否交房产税？ 问题3：出租的大型游船租金收入，是否交房产税？ 问题4：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？ 问题5：免租期的纳税义务人到底是谁？ 问题6：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？ 问题7：如何利用转租不征税进行筹划节税？ 问题8：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？ 问题9：排气管道是否要并入房产原值征房产税？ 问题10：以上各种车位如何交房产税？ 问题11：物业用房是否应交房产税？由谁交？ 第八章企业所得税应对方案 第一节国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析 问题1：31号文规范了销售期房的常规商业模式，收入以收付实现制进行确认；不适用于销售现房的商业模式。成本的确认原则与收入的确认原则不能匹配，如何协调？。 问题2：对于成本的分摊，规定了两种分摊的标准，会导致不同的税收后果，分摊标准的选择有很大的筹划空间，如何筹划？ 问题3：成本对象的选择存在技巧，如何选择最佳的成本对象？ 问题4：商业地产二次以上成本调整及资产后续计量存在难题，如何解决？ 问题5：31号文存在漏洞可以全额预提成本，如何操作？ 问题6：31号文对于利息，有两处不同的表述，如何协调？ 第二节收入的确认 第三节成本计算与分摊 第四节期间费用的处理 第五节企业所得税财税处理案例 问题1：房地产公司的佣金到底是按5%还是10%扣除？ 问题2：为什么说房地产公司的避税重灾区是在房地产公司的成本核算上?为什么说房地产公司的真实成本由工程决算人员掌握，财务人员仅是根据财税需要进行组合而已？如何利用税法漏洞进行成本筹划？ 问题3：成本筹划的风险点在什么地方？ 问题4：房地产公司的成本核算流程是怎样的？为您介绍完整的房地产成本归集、分配、结转及后续调整的流程和方法。 问题5：房地产公司的合同风险控制关键点介绍 问题6：乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？ 问题7：2010年乙公司如何进行财税处理 问题8：2011年乙公司如何进行财税处理？ 问题9：2012年乙公司如何进行财税处理？ 第六节关联方借款利息扣除